Legge ALUR e affitti brevi: cosa si applica davvero
La legge francese ALUR disciplina i contratti di locazione residenziali classici, ma cosa succede al suo affitto turistico Airbnb? Oneri recuperabili, acconti, conguaglio: chiariamo una volta per tutte le regole applicabili alla sua attivita di locazione stagionale.
Legge ALUR: cosa dice, cosa non dice
La legge ALUR, ufficialmente legge francese n. 2014-366 del 24 marzo 2014 per l'accesso all'alloggio e un urbanistica rinnovata, struttura il mercato locativo francese da oltre dieci anni. Disciplina principalmente i contratti di locazione a titolo di residenza principale: tetto agli affitti nelle zone tese, obbligo di acconti su spese, conguaglio annuale, elenco tassativo degli oneri recuperabili dal decreto n. 87-712 del 26 agosto 1987. Tutte regole che rassicurano l'inquilino di lunga durata.
Ma il suo monolocale Airbnb affittato a notte non rientra in questo regime. L'affitto turistico e disciplinato dal Codice del turismo francese, in particolare l'articolo L.324-1 che definisce gli affitti turistici come ville, appartamenti o monolocali ammobiliati locati a una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio. Segue le proprie logiche: dichiarazione al comune, classificazione facoltativa, contratto di locazione stagionale disciplinato dal Codice civile e non dalla legge del 1989.
In concreto, questo cambia tutto per il riaddebito dell'energia. Nessun obbligo di acconti mensili sulle spese. Nessun conguaglio imposto per decreto. Puo includere l'elettricita nel prezzo della notte, fatturarla a forfait, o riaddebitarla a consumo tramite un sistema di prepagamento. L'unico vincolo: l'informativa trasparente all'ospite prima della prenotazione. Bisogna pero sapere in quale regime si trova.
3 passaggi per chiarire il suo regime giuridico
Una diagnosi semplice per scegliere il metodo di riaddebito giusto
Qualificare la sua attivita
Locazione di meno di 90 giorni consecutivi a una clientela di passaggio: e affitto turistico (Codice del turismo). Oltre, passa potenzialmente a un regime residenziale soggetto alla legge ALUR.
Redigere l'informativa all'ospite
Contratto di locazione stagionale, condizioni generali o annuncio Airbnb: menzioni chiaramente la modalita di fatturazione energia (inclusa, forfait, prepagamento al kWh). Questo sostituisce gli acconti ALUR e mette in sicurezza il rapporto contrattuale.
Scegliere il metodo di riaddebito
Forfait fisso integrato nel prezzo: compatibile con ogni attivita. Prepagamento a consumo tramite i nostri contatori connessi: regime specifico affitto turistico, trasparente e conforme all'article 23-1 de la loi 89-462.
Cosa dice precisamente la legge per il suo Airbnb
Tre principi da tenere a mente prima di definire la sua politica di fatturazione
ALUR esclude l'affitto turistico classificato
Un alloggio dichiarato come affitto turistico al comune (articolo L.324-1 del Codice del turismo) sfugge agli obblighi ALUR di acconti e conguaglio. Fattura liberamente secondo le regole del Codice civile.
Attenzione ai soggiorni lunghi
Un ospite che resta oltre 90 giorni nel suo bene puo far riqualificare la locazione come residenziale di diritto comune. In questo caso, la legge ALUR torna applicabile e impone acconti piu conguaglio annuale.
Obbligo di trasparenza
Dalla legge Le Meur del 2024, l'annuncio deve specificare la modalita di fatturazione dei consumi energetici. Una menzione chiara nel contratto scritta prima della prenotazione e ormai uno standard imprescindibile.
4 punti di forza del regime affitto turistico
Perche restare in questo quadro e strategico per un host Airbnb
Fiscalita vantaggiosa
Lo status di locatore ammobiliato non professionale consente un abbattimento forfetario del 50% in regime forfetario semplificato, o l'ammortamento del bene in regime ordinario. Impossibile in locazione nuda classica soggetta ai redditi fondiari.
Riaddebito energia libero
Nessun quadro decretale limita gli oneri recuperabili come nel residenziale. Include, forfetizza o riaddebita a consumo secondo il suo modello. Una flessibilita preziosa di fronte alla volatilita delle tariffe elettriche.
Zero acconti ALUR da gestire
Nessun conguaglio annuale dispendioso in tempo, nessun giustificativo da conservare per dieci anni, nessun contenzioso possibile su un saldo spese. La sua contabilita resta semplice, il suo rapporto con l'ospite anche.
Nessun tetto sull'affitto
A differenza dell'abitazione classica in zona tesa, la sua tariffa notturna resta totalmente libera. La adegua secondo la stagione, gli eventi locali, l'offerta concorrenziale: il mercato fissa il prezzo, non un ente pubblico.
Caso concreto: monolocale Airbnb a Milano, due regimi confrontati
Stesso alloggio, due qualificazioni giuridiche, due realta molto diverse
Regime residenziale ALUR (contratto 1989)
- • Contratto ammobiliato di minimo 12 mesi, disciplinato dalla legge francese del 6 luglio 1989
- • Acconti spese mensili obbligatori, con conguaglio annuale su bollette
- • Oneri recuperabili limitati al decreto n. 87-712 del 1987, tutto fuori elenco resta a suo carico
12 mesi
Impegno minimo imposto
Regime affitto turistico (Airbnb puro)
- • Locazione a notte dichiarata al comune, fuori dall'ambito della legge ALUR e del contratto 89-462
- • Energia riaddebitata a prepagamento tramite i nostri contatori connessi, trasparenza totale
- • Nessun onere recuperabile da giustificare, tutto e integrato nella tariffa notturna annunciata
1 notte
Soggiorno minimo possibile
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La legge ALUR si applica al mio Airbnb?
Qual e la differenza tra locazione stagionale e affitto turistico?
Posso fatturare spese ai miei ospiti in affitto turistico?
Devo prevedere acconti sulle spese come in locazione classica?
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