ALUR-Gesetz und Kurzzeitvermietung: was wirklich gilt
Das französische ALUR-Gesetz regelt klassische Wohnmietverträge, aber was gilt für Ihre Airbnb-Ferienunterkunft? Umlagefähige Nebenkosten, Vorauszahlungen, Jahresabrechnung: Wir klären ein für alle Mal die Regeln, die für Ihre Ferienvermietung gelten.
ALUR-Gesetz: was es sagt, was es nicht sagt
Das ALUR-Gesetz, offiziell Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und erneuerten Städtebau, strukturiert den französischen Mietmarkt seit über zehn Jahren. Es regelt hauptsächlich Wohnmietverträge als Hauptwohnsitz: Mietpreisdeckelung in angespannten Wohnungsmärkten, Pflicht zur Vorauszahlung von Nebenkosten, jährliche Abrechnung, abschließende Liste umlagefähiger Nebenkosten aus dem Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987. Regeln, die den Langzeitmieter absichern.
Aber Ihr auf Airbnb pro Nacht vermietetes Studio fällt nicht unter dieses Regime. Die touristische Ferienunterkunft wird durch den französischen Tourismuskodex geregelt, insbesondere Artikel L.324-1, der Ferienunterkünfte als möblierte Villen, Wohnungen oder Studios definiert, die an eine durchreisende Kundschaft ohne Wohnsitzbegründung vermietet werden. Sie folgt eigenen Regeln: Anmeldung bei der Gemeinde, optionale Klassifizierung, LMNP- oder LMP-Status, Ferienmietvertrag nach dem Zivilgesetzbuch statt dem Gesetz von 1989.
Konkret ändert das alles für die Energie-Weiterberechnung. Keine Pflicht zu monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen. Keine per Dekret vorgeschriebene Jahresabrechnung. Sie können Strom in den Übernachtungspreis einbeziehen, ihn pauschal berechnen oder tatsächlich über ein Vorauszahlungssystem weiterberechnen. Die einzige Verpflichtung: transparente Information des Gastes vor der Buchung. Man muss allerdings wissen, in welchem Regelwerk man sich befindet.
3 Schritte, um Ihren rechtlichen Status zu klären
Eine einfache Diagnose, um die richtige Weiterberechnungsmethode zu wählen
Ihre Tätigkeit qualifizieren
Vermietung von weniger als 90 aufeinanderfolgenden Tagen an durchreisende Kundschaft: das ist eine touristische Ferienunterkunft (Tourismuskodex). Darüber hinaus wechseln Sie möglicherweise in ein Wohnregime, das dem ALUR-Gesetz unterliegt.
Gästeinformation formulieren
Ferienmietvertrag, AGB oder Airbnb-Anzeige: Erwähnen Sie klar die Art der Energieabrechnung (inklusive, Pauschale, Vorauszahlung pro kWh). Das ersetzt die ALUR-Vorauszahlungen und sichert Ihre vertragliche Beziehung.
Die Weiterberechnungsmethode wählen
Festpauschale im Preis: mit jeder Tätigkeit kompatibel. Vorauszahlung nach tatsächlichem Verbrauch über unsere vernetzten Zähler: spezifisches Regelwerk für Ferienunterkünfte, transparent und konform mit Artikel 23-1 des französischen Gesetzes 89-462.
Was das Gesetz für Ihr Airbnb genau sagt
Drei Prinzipien, die Sie kennen sollten, bevor Sie Ihre Abrechnungspolitik festlegen
ALUR schließt klassifizierte Ferienunterkünfte aus
Eine bei der Gemeinde als touristische Ferienunterkunft angemeldete Unterkunft (Artikel L.324-1 des französischen Tourismuskodex) entzieht sich den ALUR-Pflichten zu Vorauszahlung und Abrechnung. Sie rechnen frei nach den Regeln des Zivilgesetzbuchs ab.
Vorsicht bei langen Aufenthalten
Ein Gast, der länger als 90 Tage in Ihrer Unterkunft bleibt, kann die Vermietung als klassisches Wohnverhältnis umqualifizieren. In diesem Fall gilt das ALUR-Gesetz wieder und schreibt Vorauszahlungen plus jährliche Abrechnung vor.
Transparenzpflicht
Seit dem französischen Le-Meur-Gesetz von 2024 muss die Anzeige die Art der Abrechnung des Energieverbrauchs angeben. Eine klare Erwähnung in einem schriftlichen Vertrag vor der Buchung ist heute unverzichtbarer Standard.
4 Vorteile des Regimes für Ferienunterkünfte
Warum es für einen Airbnb-Vermieter strategisch ist, in diesem Rahmen zu bleiben
Vorteilhafte LMNP- oder LMP-Besteuerung
Der Status eines nicht-professionellen Vermieters möblierten Wohnraums ermöglicht einen pauschalen Steuerabzug von 50 % im Mikro-BIC oder die Abschreibung der Immobilie im Realbesteuerungsregime. Bei klassischer unmöblierter Vermietung, die den Einkünften aus Vermietung unterliegt, unmöglich.
Freie Energie-Weiterberechnung
Kein dekretaler Rahmen begrenzt die umlagefähigen Kosten wie im Wohnbereich. Sie schließen ein, pauschalisieren oder rechnen tatsächlich ab, je nach Ihrem Modell. Eine wertvolle Flexibilität angesichts der Volatilität der Stromtarife.
Keine ALUR-Vorauszahlungen zu verwalten
Keine zeitaufwändige Jahresabrechnung, keine Belege, die zehn Jahre aufzubewahren sind, kein möglicher Streit über einen Nebenkostensaldo. Ihre Buchhaltung bleibt einfach, ebenso Ihre Mieterbeziehung.
Keine Mietobergrenze
Im Gegensatz zum klassischen Wohnraum in angespannten Zonen bleibt Ihr Übernachtungstarif völlig frei. Sie passen ihn nach Saison, lokalen Ereignissen und Wettbewerbsangebot an: Der Markt setzt den Preis, nicht eine Behörde.
Konkreter Fall: Studio-Airbnb in Berlin, zwei Regelwerke im Vergleich
Dieselbe Unterkunft, zwei rechtliche Qualifizierungen, zwei sehr unterschiedliche Realitäten
ALUR-Wohnregime (Mietvertrag 1989)
- • Möblierter Mietvertrag von mindestens 12 Monaten, geregelt durch das Gesetz vom 6. Juli 1989
- • Monatliche Nebenkostenvorauszahlungen pflichtig, mit jährlicher Abrechnung auf Basis der Stromrechnungen
- • Umlagefähige Nebenkosten auf das Dekret Nr. 87-712 von 1987 begrenzt, alles außerhalb der Liste geht zu Ihren Lasten
12 Monate
Vorgeschriebene Mindestbindung
Touristisches Ferienunterkunftsregime (reines Airbnb)
- • Vermietung pro Nacht bei der Gemeinde angemeldet, außerhalb des Anwendungsbereichs des ALUR-Gesetzes und des Mietvertrags 89-462
- • Energie über Vorauszahlung mit unseren vernetzten Zählern weiterberechnet, vollständige Transparenz
- • Keine umlagefähigen Nebenkosten zu belegen, alles ist in den angegebenen Übernachtungstarif integriert
1 Nacht
Möglicher Mindestaufenthalt
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Gilt das ALUR-Gesetz für mein Airbnb?
Was ist der Unterschied zwischen Ferienvermietung und touristischer Ferienunterkunft?
Kann ich meinen Gästen in einer Ferienunterkunft Nebenkosten in Rechnung stellen?
Muss ich wie in der klassischen Vermietung Vorauszahlungen auf Nebenkosten vorsehen?
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