Ley ALUR y alquiler de corta duración: lo que realmente se aplica
La ley francesa ALUR regula los contratos residenciales clásicos, pero ¿qué pasa con su vivienda turística en Airbnb? Gastos repercutibles, provisiones, regularización: clarificamos de una vez por todas las reglas aplicables a su actividad de alquiler vacacional.
Ley ALUR: lo que dice, lo que no dice
La ley ALUR, oficialmente la ley francesa n.º 2014-366 del 24 de marzo de 2014 para el acceso a la vivienda y un urbanismo renovado, estructura el mercado del alquiler francés desde hace más de diez años. Regula principalmente los contratos de vivienda a título de residencia principal: topes al alquiler en zonas tensionadas, obligación de provisiones sobre gastos, regularización anual, lista limitativa de gastos repercutibles del decreto n.º 87-712 del 26 de agosto de 1987. Otras tantas reglas que tranquilizan al inquilino de larga duración.
Pero su estudio de Airbnb alquilado por noches no se rige por este régimen. La vivienda turística se rige por el Código del Turismo francés, en particular por el artículo L.324-1 que define las viviendas turísticas como villas, apartamentos o estudios amueblados alquilados a una clientela de paso que no fija en ellos su domicilio. Obedece a sus propias lógicas: declaración en el ayuntamiento, clasificación opcional, estatus LMNP o LMP, contrato de alquiler vacacional regido por el Código Civil y no por la ley de 1989.
En concreto, esto cambia todo para la refacturación de energía. Sin obligación de provisiones mensuales sobre gastos. Sin regularización obligada por decreto. Puede incluir la electricidad en el precio de la noche, facturarla mediante tarifa plana, o refacturarla al consumo real mediante un sistema de prepago. La única restricción: la información transparente al huésped antes de la reserva. Todavía hay que saber en qué régimen se sitúa.
3 pasos para clarificar su régimen jurídico
Un diagnóstico sencillo para elegir el método de refacturación adecuado
Calificar su actividad
Alquiler de menos de 90 días consecutivos a una clientela de paso: es vivienda turística (Código del Turismo). Más allá, puede pasar a un régimen residencial sujeto a la ley ALUR.
Redactar la información al huésped
Contrato de alquiler vacacional, CGL o anuncio de Airbnb: mencione claramente el modo de facturación de la energía (incluida, tarifa plana, prepago al kWh). Esto sustituye las provisiones ALUR y asegura su relación contractual.
Elegir el método de refacturación
Tarifa plana fija integrada en el precio: compatible con cualquier actividad. Prepago al consumo real mediante nuestros contadores conectados: régimen específico de vivienda turística, transparente y conforme al artículo 23-1 de la ley francesa 89-462.
Lo que dice precisamente la ley para su Airbnb
Tres principios que hay que retener antes de definir su política de facturación
ALUR excluye la vivienda turística registrada
Una vivienda declarada como vivienda turística en el ayuntamiento (artículo L.324-1 del Código del Turismo francés) escapa a las obligaciones ALUR de provisiones y regularización. Usted factura libremente según las reglas del Código Civil.
Ojo con las estancias largas
Un huésped que permanezca más de 90 días en su vivienda puede recalificar el alquiler como residencial de derecho común. En ese caso, la ley ALUR vuelve a ser aplicable e impone provisiones y regularización anual.
Obligación de transparencia
Desde la ley Le Meur de 2024, el anuncio debe precisar el modo de facturación de los consumos energéticos. Una mención clara en el contrato escrito antes de la reserva es hoy un estándar indispensable.
4 ventajas del régimen de vivienda turística
Por qué mantenerse en este marco es estratégico para un anfitrión de Airbnb
Fiscalidad LMNP o LMP ventajosa
El estatus de arrendador amueblado no profesional permite una reducción fija del 50 % en micro-BIC, o la amortización del bien en régimen real. Imposible en alquiler sin amueblar clásico sujeto a rendimientos inmobiliarios.
Refacturación energética libre
Ningún marco reglamentario limita los gastos repercutibles como en el residencial. Usted incluye, aplica tarifa plana o refactura al consumo real según su modelo. Una flexibilidad valiosa frente a la volatilidad de las tarifas eléctricas.
Cero provisiones ALUR que gestionar
Sin regularización anual que consuma tiempo, sin justificantes que conservar durante diez años, sin posible litigio sobre un saldo de gastos. Su contabilidad sigue siendo sencilla, su relación con el huésped también.
Sin tope de alquiler
A diferencia de la vivienda clásica en zona tensionada, su tarifa por noche es totalmente libre. Usted la ajusta según la temporada, los eventos locales, la oferta competidora: el mercado fija el precio, no un prefecto.
Caso concreto: estudio Airbnb en Bilbao, dos regímenes comparados
La misma vivienda, dos calificaciones jurídicas, dos realidades muy diferentes
Régimen residencial ALUR (contrato de 1989)
- • Contrato de alquiler amueblado de 12 meses mínimo, regulado por la ley francesa del 6 de julio de 1989
- • Provisiones mensuales sobre gastos obligatorias, con regularización anual sobre facturas del suministrador
- • Gastos repercutibles limitados al decreto n.º 87-712 de 1987, todo lo que quede fuera de la lista corre por su cuenta
12 meses
Compromiso mínimo impuesto
Régimen de vivienda turística (Airbnb puro)
- • Alquiler por noche declarado en el ayuntamiento, fuera del ámbito de la ley ALUR y del contrato 89-462
- • Energía refacturada por prepago mediante nuestros contadores conectados, transparencia total
- • Ningún gasto repercutible que justificar, todo está integrado en la tarifa por noche anunciada
1 noche
Estancia mínima posible
Ley ALUR y Airbnb: sus preguntas frecuentes
Las respuestas jurídicas para despejar la duda antes de su próxima estancia
¿Se aplica la ley ALUR a mi Airbnb?
¿Qué diferencia hay entre alquiler vacacional y vivienda turística?
¿Puedo facturar gastos a mis huéspedes en vivienda turística?
¿Debo prever provisiones sobre gastos como en el alquiler clásico?
¿Ha cambiado las cosas la ley Le Meur de 2024?
¿Qué pasa si un huésped se queda más de 90 días?
¿Cómo probar que mi refacturación de energía es legal?
¿Qué fórmula elegir entre tarifa plana y prepago al consumo real?
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Nuestro equipo le acompaña para calificar su actividad, adaptar su contrato y desplegar una solución de prepago conforme al régimen de vivienda turística.