Lei ALUR e arrendamento de curta duração: o que se aplica realmente
A lei francesa ALUR enquadra os contratos de arrendamento residenciais clássicos, mas o que se aplica ao seu alojamento local Airbnb? Encargos recuperáveis, provisões, acerto de contas: clarificamos de uma vez por todas as regras aplicáveis à sua atividade de arrendamento sazonal.
Lei ALUR: o que diz e o que não diz
A lei francesa ALUR, oficialmente lei n.º 2014-366 de 24 de março de 2014 para o acesso à habitação e um urbanismo renovado, estrutura o mercado de arrendamento francês há mais de dez anos. Enquadra principalmente os contratos de habitação como residência principal: limitação das rendas em zonas tensas, obrigação de provisões sobre encargos, acerto anual, lista taxativa de encargos recuperáveis definida pelo decreto n.º 87-712 de 26 de agosto de 1987. Regras que tranquilizam o inquilino de longa duração.
Mas o seu estúdio Airbnb arrendado à noite não se enquadra neste regime. O alojamento local é regido pelo Código do Turismo francês, nomeadamente o artigo L.324-1 que define os alojamentos locais turísticos como vivendas, apartamentos ou estúdios mobilados arrendados a uma clientela de passagem que aí não fixa domicílio. Obedece à sua própria lógica: declaração junto da câmara, classificação opcional, estatuto de alojamento local não profissional ou profissional, contrato de arrendamento sazonal regido pelo Código Civil e não pela lei de 1989.
Concretamente, isto muda tudo em matéria de refaturação de energia. Sem obrigação de provisões mensais sobre encargos. Sem acerto imposto por decreto. Pode incluir a eletricidade no preço da diária, cobrá-la de forma forfetária ou refaturá-la com base no consumo real via sistema de pré-pagamento. A única obrigação: a informação transparente ao hóspede antes da reserva. Falta ainda saber em que regime se enquadra.
3 passos para clarificar o seu regime jurídico
Um diagnóstico simples para escolher o método correto de refaturação
Qualificar a sua atividade
Arrendamento inferior a 90 dias consecutivos a uma clientela de passagem: é alojamento local turístico (Código do Turismo). Acima disso, passa potencialmente para um regime residencial sujeito à lei ALUR.
Redigir a informação ao hóspede
Contrato de arrendamento sazonal, condições gerais ou anúncio Airbnb: mencione claramente o modo de faturação de energia (incluída, forfetária, pré-pagamento por kWh). Isto substitui as provisões ALUR e protege a relação contratual.
Escolher o método de refaturação
Forfetário fixo integrado no preço: compatível com qualquer atividade. Pré-pagamento com base no consumo real via os nossos contadores ligados: regime específico do alojamento local, transparente e conforme ao artigo 23-1 da lei francesa 89-462.
O que a lei diz precisamente para o seu Airbnb
Três princípios a reter antes de definir a sua política de faturação
A ALUR exclui o alojamento local turístico classificado
Um alojamento declarado como alojamento local turístico (artigo L.324-1 do Código do Turismo francês) escapa às obrigações ALUR de provisões e acerto. Fatura livremente segundo as regras do Código Civil.
Atenção às estadias longas
Um hóspede que permaneça mais de 90 dias no seu imóvel pode requalificar o arrendamento como residencial de direito comum. Neste caso, a lei ALUR volta a ser aplicável e impõe provisões e acerto anual.
Obrigação de transparência
Desde a lei Le Meur de 2024, o anúncio deve indicar o modo de faturação dos consumos energéticos. Uma menção clara no contrato escrito antes da reserva é agora um padrão incontornável.
4 pontos fortes do regime do alojamento local turístico
Porque permanecer neste enquadramento é estratégico para um anfitrião Airbnb
Fiscalidade vantajosa
O estatuto de arrendamento mobilado não profissional permite um abatimento forfetário de 50% no regime simplificado, ou a amortização do imóvel no regime real. Impossível no arrendamento tradicional sujeito aos rendimentos prediais.
Refaturação de energia livre
Nenhum enquadramento por decreto limita os encargos recuperáveis como no residencial. Inclui, forfetiza ou refatura ao real conforme o seu modelo. Uma flexibilidade preciosa face à volatilidade das tarifas de eletricidade.
Zero provisões ALUR a gerir
Sem acerto anual demorado, sem justificativos a conservar durante dez anos, sem litígio possível sobre um saldo de encargos. A sua contabilidade mantém-se simples, a sua relação com o inquilino também.
Sem limite de renda
Ao contrário do habitat clássico em zona tensa, o seu preço por noite permanece totalmente livre. Ajusta consoante a época, os eventos locais, a oferta concorrente: o mercado fixa o preço, não uma autoridade.
Caso concreto: estúdio Airbnb em Lisboa, dois regimes comparados
O mesmo alojamento, duas qualificações jurídicas, duas realidades muito diferentes
Regime residencial ALUR (contrato de 1989)
- • Contrato de arrendamento mobilado de 12 meses no mínimo, enquadrado pela lei francesa de 6 de julho de 1989
- • Provisões de encargos mensais obrigatórias, com acerto anual sobre faturas do fornecedor
- • Encargos recuperáveis limitados ao decreto n.º 87-712 de 1987, tudo fora dessa lista fica a seu cargo
12 meses
Compromisso mínimo imposto
Regime alojamento local turístico (Airbnb puro)
- • Arrendamento à noite declarado junto da câmara, fora do âmbito da lei ALUR e do contrato 89-462
- • Energia refaturada por pré-pagamento via os nossos contadores ligados, transparência total
- • Nenhum encargo recuperável a justificar, tudo integrado na tarifa por noite anunciada
1 noite
Estadia mínima possível
Lei ALUR e Airbnb: as suas perguntas frequentes
As respostas jurídicas para tirar dúvidas antes da próxima estadia
A lei ALUR aplica-se ao meu Airbnb?
Qual é a diferença entre arrendamento sazonal e alojamento local turístico?
Posso cobrar encargos aos meus hóspedes em alojamento local turístico?
Devo prever provisões sobre encargos como no arrendamento clássico?
A lei Le Meur de 2024 mudou as coisas?
O que acontece se um hóspede permanecer mais de 90 dias?
Como provar que a minha refaturação de energia é legal?
Que fórmula escolher entre forfetário e pré-pagamento com base no consumo real?
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